我国房地产商场二季度或逐步康复价格面对调整压力

编者按：本文来自每日经济新闻，作者：黄瑜，36氪经授权转载

2020年一季度，我国房地产商场体现欠安已成定局，行将出炉的上市房企一季报将对咱们调查我国房企体现和商场全体情况供应直接依据。二季度的我国房地产商场情况不只将直接影响整个职业全年态势，也将直接影响我国全体经济运行情况和对职业的方针调整取向。

从一季度全体而言，中心坚持调控定力，坚持“房住不炒”定位不变，各地为应对新冠疫情带来的影响，密布出台房地产扶持方针，从供需两头提振商场决心，因城施策愈加灵敏。

从商场体现看，一季度商场受疫情冲击显着缩量，要点城市成交规划降至近十年同期最低水平。3月成交规划逐步上升，但仍不及去年同期，部分热门城市商场康复相对较快；新房价格阅历小幅动摇后，3月微幅上涨，全体较为平稳。

土地商场供需规划均回落，住所用地成交楼面价结构性上涨显着，部分热门城市土地竞拍热度较高。估计二季度受疫情限制的置业需求将逐步开释，房地产商场也将逐步康复，但短期需求开释动力的强弱仍跟疫情开展态势密切相关，一二线城市全体康复或相对更快。

一季度商场特征为量贬价稳

价格方面，依据中房指数体系百城价格指数，2020年一季度，百城新建住所价格累计上涨0.18%，是2015年5月敞开上涨行情以来季度涨幅最低值，较去年同期收窄0.37个百分点。其间2月线下售楼处受限，企业转战线上营销，部分项目降价促销，致百城住所均价呈现阶段性小幅调整，3月线下售楼处逐步敞开，商场心情有所康复，价格环比小幅上涨0.14%，全体坚相等稳。从各级城市来看，一季度一线城市累计上涨0.19%，与去年同期根本相等；二线城市价格累计上涨0.13%，三四线代表城市累计跌落0.07%。

2018年至2020年一季度各级城市住所均价累计涨幅比照图 数据来历：中指研究院

成交规划方面，2020年一季度，依据CREIS中指数据，50个代表城市商品住所月均成交面积约1460万平方米，为2011年以来同期最低水平，同比下降挨近四成。其间2月成交规划同环比下降均在70%以上，进入3月，跟着国内疫情得到有用操控，叠加多地出台稳商场相关方针，商场心情有所康复，买卖规划低位上升，但仍不及去年同期，同比下降近40%，降幅较2月有所收窄。

不同等级城市来看，一季度，一线城市商品住所月均成交面积同比下降37.6%，3月以来，北上广深成交规划均在低位显着上升，深圳成交规划已略超去年同期。二线城市商品住所月均成交面积同比下降35.5%，3月，热门城市商场逐步回温，杭州、成都等城市周度成交规划已超去年同期水平。三线代表城市商品住所月均成交面积同比下降超40%，降幅在各线城市中最为显着，3月大都城市同比仍下降，部分长珠三角区域的城市成交面积同比增加。

热门城市土地热度仍较高

一季度受新冠疫情的影响，多地推迟或暂停土地出让，全国300个城市各类用地共推出4.2亿平方米，同比下降11.5%，其间住所用地推出1.8亿平方米，同比下降14.8%；各类用地共成交3.4亿平方米，同比下降16.8%，其间住所用地成交同比下降24.1%。价格方面，住所用地成交楼面均价显着上涨，据统计，一季度，全国300个城市住所用地成交楼面均价为4781元/平方米，同比上涨18.6%。住所用地成交楼面均价的上涨，一方面受各线城市成交结构性要素的影响；另一方面，部分热门城市优质地块推出量显着增加，带动企业拿地活跃性进步，多宗高溢价地块成交，亦某些特定的程度上带动全体楼面价的上涨。

一季度，除一线城市外，其他各线城市供需规划均显着减缩。一线城市住所用地成交面积同比增加7.8%，二线和三四线城市住所用地成交同比别离下降28.0%和22.9%。价格方面，一季度各线城市成交楼面均价均有所上涨，其间一线城市涨幅抢先，同比上涨37.3%。

2月以来从供应端出台扶持方针的省市列表数据来历：中指研究院

2月以来，多省市从供应端出台扶持方针缓解企业的资金压力，如延期或分期交纳土地出让金、调整竞买保证金份额等，在某些特定的程度上提振了企业决心。

与此一起，北京、绍兴、成都、东莞等城市优质地块推出量显着增加，进一步带动了企业拿地的活跃性，多宗地块成交溢价率较高，部分地块亦改写区域楼面价记载。如绍兴越城区地块竞拍次序超160轮，竞拍热度高，成交楼面价改写全市最高楼面价记载；成都3月19日成交一宗新都区地块，成交楼面价为区域最高，还有25日两宗流拍再入市地块条件放宽，参拍企业数量均超越30家，溢价率亦在较高水平。

品牌房企短期出售承压应量入为出

依据要点监测的20家品牌房企的出售数据，2020年一季度，品牌房企累计出售额为8945亿元，较去年同期下降14.6%；累计出售面积6949万平方米，同比下降7.0%。3月以来，在方针微谐和商场心情有所康复的带动下，20家品牌企业出售金额和出售面积环比均显着增加。估计跟着疫情逐步得到操控，商场秩序和购房需求将会持续康复，房企出售有望持续上升。

拿地方面，一季度，20家品牌房企拿地面积同比下降46.3%，拿地金额同比下降28.7%。代表房企新增土储向一线城市搬运趋势显着，企业在一线城市拿地金额占比为31.9%，较2019年进步了16.7个百分点，为近5年来的最高值。

融资方面，2020年，受疫情影响，房企出售回款不畅，一起叠加偿债高峰期的到来，职业资金链进一步承压。一季度房企海外债、信誉债和财物证券化融资金额为4152.1亿元，同比小幅增加1.7%。其间海外债融资同比增加33.0%，信誉债融资同比根本相等，财物证券化发行规划有所下滑。

部分品牌房企2020年出售方针与2019年出售金额比照数据来历：企业揭露资料及陈述、CREIS中指数据

2020年大大都企业应坚持审慎的情绪，规划上寻求适度、稳健增加，并愈加着重提高运营质量，供应高品质的产品和服务。房企出资方案持续以稳健、安全为主，量入为出，要点拓宽中心城市群及热门一、二线城市的优质土储，一起活跃探索多样化、低成本的拿地途径，为未来成绩增加供应有力支撑。

二季度将面对需求开释与价格结构性调整

微观环境方面，二季度降息降准仍然可期，为经济康复开展供应更有利的金融环境。对房地产商场而言，短期相对偏松的金融大环境下，房企融资将略有改进，但中心对房地产金融监管力度不放松，企业资金改进空间或有限；别的，在利率新政下，5年期LPR存必定下行空间，房贷利率或将随同LPR的下调有所下移。

商场方面，短期商场压力的凸显首要源于疫情会集迸发带来的影响，跟着疫情防控获得实质性成效，线下售楼处康复经营、土地出让回归正常、施行工程人员顺畅到岗，房地产商场调整起伏将有显着平缓，加之短期职业方针环境在不违反“房住不炒”主基调的前提下仍存优化预期，政府财务承压布景下推地活跃性高，且在疫情影响下，部分租房需求向置业需求转化、改进需求也将活跃开释，估计二季度房地产商场供需两头将逐步康复，价格则存稳中小幅调整压力。

全年来看，受疫情冲击影响，居民收入预期遍及下调，需求入市将更为慎重，估计2020年全国商品房出售面积同比下降，全年商场规划坚持近16亿平方米水平。疫情布景下房企让价促销动力较强，短期房价存调整预期，但疫情对三四线商场销量的影响将更为杰出。

（黄瑜我国指数研究院常务副院长）